Классификация жилья: эконом- и комфорт-класс

Рекламные издания пестрят объявлениями о продаже жилья, авторы которых соревнуются в изобретении превосходных степеней: «элита», «люкс», «супер-премиум». На каком основании застройщики так называют свои объекты? Дело в том, что строгих критериев по отнесению жилья к тому или иному классу у наших застройщиков нет и никогда не было. Ярославские аналитики разработали региональный классификатор многоквартирных жилых новостроек (РК МЖН).

В декабре 2012 года была утверждена Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), разработанная экспертами «Российской Гильдии Риэлторов» (РГР). Единая классификация делит жилье по классам.

«Появление классификатора должно повлиять на повышение качества объектов, и застройщики вряд ли смогут теперь завышать класс объекта в рекламе как раньше, – считает один из основных разработчиков Единой методики классифицирования многоквартирных жилых домов–новостроек по потребительскому качеству (классу) Геннадий Стерник. - Сейчас это придется делать с оглядкой на все критерии, которые положены этому классу. Кроме расположения квартир (не местоположения дома – это отдельный вопрос, а его расположения – видовых характеристик, удобства подъезда и т. д.) и размеров квартир, в классификаторе присутствуют такие характеристики как качество отделки общественных зон, объемно-планировочные решения, конструктив, инженерия, инфраструктура, паркинг и другие».

На рынке недвижимости порядок необходим. Причем всем – риелторам, застройщикам и покупателям.

«Сегодня цены на новостройку зависят, главным образом, от района застройки и от того, как сам застройщик позиционирует объект – как эконом-, комфорт- или бизнес-класс, – говорит руководитель отдела новостроек компании «Метро» Ольга Якунина. – Каждый застройщик исходит из своих представлений о критериях, а также из спроса на конкретный объект».

Аналитики компании «Метро-Оценка» разработали и представили Проект регионального классификатора. Проект разработан на основе Единого классификатора многоквартирных жилых новостроек и экспертного опроса профессиональных участников ярославского рынка недвижимости. В опросе участвовали застройщики, проектировщики, риелторы, банки и оценщики.

В опросе принял участие 51 эксперт рынка жилой недвижимости. К отсекающим (обязательным для отнесения к классу) признакам для каждого класса отнесены характеристики, набравшие более 70% голосов экспертов в качестве обязательных для отнесения к соответствующему классу. В качестве факультативных (дополнительных, необязательных) представлены характеристики, набравшие 50-70% голосов экспертов в качестве обязательных для отнесения жилого дома к определенному классу качества.

«Классификация, безусловно, нужна. Для того, чтобы можно было бы ее распространить не только для анализа рынка, и понимать что же сейчас пользуется спросом, но и для того, чтобы чиновники четко понимали, что на рынке пользуется спросом, что строится и что им необходимо для решения государственных социальных задач, – считает генеральный директор компании «ТеплоСтрой» Владимир Липанов. – На сегодняшний день таких стандартов нет. Хотя Минстроем и Фондом РЖС было обозначено что такое квартиры и дома эконом-класса. Но, обозначив их, мы пока видим, что это не стало делением на рынке между классами эконом, эконом плюс, бизнес, бизнес плюс, элитным и так далее. Причем разница в классах должна быть отражена не только в метраже, но и в качестве дома, придомовой территории, подъезда, качестве материалов, технологии строительства и т. д. На сегодняшний день ничего нет».

В соответствии с классификацией все новостройки Ярославской области будут относиться к одному из четырех классов жилья – элит, бизнес, комфорт и эконом. Причем жилье бизнес- и элит-класса будет объединяться в категорию зданий повышенной комфортности, а эконом- и комфорт-классы будут массовым жильем.

«Четкая классификация необходима, прежде всего, покупателям, которые должны понимать что включено в цену, которую предлагает застройщик, – говорит аналитик компании «Метро-Оценка» Анастасия Голлай. – За все время формирования рынка недвижимости границы классов ни разу не были обозначены четко, были размыты и сдвигались застройщиками в удобную им для продвижения своих объектов сторону. В региональном классификаторе географическая локация новостройки во внимание не принимается, вместо этого усиленный акцент делается на других параметрах. На сегодняшний день налицо несоответствие позиционирования и характеристик продаваемого жилья. Кроме того, в наличии квартиры больших площадей при высоте потолков менее 2,7 метров, что вызывает конфликт интересов: квартиры в домах, отнесенных к высоте потолка к эконом-классу, оказываются за счет больших площадей недоступными для массового потребителя».

По данным регионального департамента строительства, в целом планируемое к вводу жилье в Ярославской области подразделяется на пять классов. Более половины всего жилого фонда составляют квартиры эконом-класса, 30% – дома среднего класса, еще 11% – жилье бизнес-класса, элитное жилье – 2-4% и таунхаусы (городские виллы) – 1%. Сегодня мы рассмотрим классификацию массового жилья – критерии эконом- и комфорт-классов.

Какие же критерии заложены в основу региональной классификации? Они тщательно систематизированы:

1. Несущие и ограждающие конструкции

2. Площадь комнат

Максимальная площадь однушки эконом-категории – 40 квадратных метров, двухкомнатной квартиры – 60, трехкомнатной – 70, а четырехкомнатной – 90. Площадь однокомнатных квартир комфорт-класса не может быть менее 38 квадратов, двухкомнатной – 50, трехкомнатной – 65, а четырехкомнатной – 80 квадратных метров.

3. Высота потолков в квартирах

По данным опроса «Метро-Оценки», для покупателя площадь квартиры является более значимым фактором, чем высота потолков в квартире. По результатам экспертного опроса, высота потолков должна составлять не менее 2,7 метров для отнесения дома к комфорт-классу.

4. Площадь кухни

Одним из ключевых параметров считается размер кухни. Квартиры категории комфорт-класса должны иметь кухни от 9 квадратных метров и более.

5. Архитектура

6. Объемно-планировочные решения

В комфорт-классе может быть два санузла в трехкомнатных квартирах. Также желательно, чтобы на этаже располагалось не более пяти квартир.

7. Инженерное обеспечение

В комфорт-классе обязательно наличие лифта в домах с этажностью более четырех, а также возможность подключения к телекоммуникационным сетям.

8. Параметры паркинга

При классификации новостроек аналитики учли региональную особенность – крайне низкий спрос на машиноместа в паркингах, что делает нецелесообразным наличие жестких требований к числу машиномест в паркингах.

9. Придомовая территория двора и безопасность

В комфорт-классе обязательно наличие систем оповещения пожарной безопасности и домофонов в подъездах.

10. Инфраструктура дома

11. Характеристика входных групп и дверных блоков (вход в квартиру)

12. Остекление

Пластиковые профили в комфорт-классе.

13. Внутренняя отделка общественных зон и квартир

В комфорт-классе возможна улучшенная отделка общественных зон и, что касается отделки квартиры, то она может быть как черновой или чистовой, так и бюджетной.

Региональная классификация проектов многоквартирных жилых новостроек по качеству (РК МЖН)

Классификационная таблица, содержащая классообразующие признаки (характеристики) многоквартирных жилых новостроек (далее МЖН) и их критериальные значения по четырем потребительским классам качества. Получена на основании данных экспертного опроса, проведенного среди профессиональных участников рынка жилой недвижимости г. Ярославля.

Этот вариант классификации – не окончательный, она будет дорабатываться.

«Разработчики проекта взялись за очень сложную работу, поэтому им большое спасибо, – говорит начальник отдела по контролю за градостроительной деятельностью Департамента строительства Ярославской области Юлия Голова. – О необходимости классификации спорить не имеет смысла – она нужна. Данную классификацию нельзя назвать бесспорной: некоторые характеристики неоднозначны. Я бы не назвала проект региональной классификацией – скорее это классификатор Ярославля. Регион – более широкое понятие, которое не сводится к интересам одного города».

Продолжение следует. Скоро мы расскажем о классификации элитного жилья и жилья бизнесс-класса.