Владимир Липанов, исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс»: «Аварийные дома не убывают, а прибывают - жилищный фонд стареет с каждым годом»

Ввод в эксплуатацию нового жилья в Ярославской области по итогам 2013 года оправдал ожидания. По данным регионального департамента строительства, план был выполнен с опережением. Несомненным драйвером рынка продолжает являться рынок новостроек. О ситуации в строительной сфере Ярославской области, росте цены квадратного метра, классификации новостроек и законе о страховании, призванном защитить дольщиков от последствий банкротства застройщиков, в интервью Dom.76.ru рассказал исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс», генеральный директор ООО «ТеплоСтрой» Владимир Липанов.

– По данным отчетов, Ярославская область закончила 2013 год на мажорной ноте: по итогам 2013 года область перевыполнила план Министерства регионального развития РФ по строительству жилья. Плановый показатель Минрегиона для нашей области на 2013 год составлял 479 тысяч кв. метров, а возвести и сдать в эксплуатацию удалось 486,6 тысячи квадратных метров. План по аварийному жилью также перевыполнен. Однако визуально масштабное строительство и расселение «аварийки» незаметно.

– Действительно, аварийные дома не убывают, а прибывают, потому что старение жилищного фонда, безусловно, происходит с каждым годом. Выполнение плана расселения устанавливается тем количественным значением, которое чиновники перед собой поставили. То есть, если у нас 2,5 тысячи семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, а мы в год улучшаем условия от 50 до 60 семьям, то давайте посчитаем, сколько лет потребуется для того,чтобы улучшить жилищные условия всем нуждающимся. Выполнить эту задачу и дать новое жилье.

– На ваш взгляд, проблема в нехватке средств на расселение?

– Дело состоит не только в том что денег не хватает, а еще и в том, что нет застройщиков, которые смогли бы взять те нагрузки, которые предусмотрены при комплексном освоении территорий. КОТ – это не точечное строительство, а застройка значительных площадей. Строить на этих площадях нужно как минимум 150-200 тысяч квадратных метров в год. Следовательно, пока такого не происходит. Основная проблема – неразрешение главного вопроса: как работает механизм комплексного освоения территорий. У нас нет законодательства, которое обеспечивало понимание того, как будут финансироваться, распределяться, и на кого лягут все нагрузки, связанные с инженерными сетями, дорогами, социальной инфраструктурой. Сейчас Институтом развития города в Москве разрабатывается федеральный закон о государственно-частном партнерстве при комплексном освоении территорий. В ближайшее время, в течение этого года, уже будет его обсуждение.

– Но сегодня значительный объем социальной инфраструктуры приходится возводить за свой счет?

– Безусловно. Противоречие состоит в том, что планы строительства детских садов и школ сформированы на тех земельных площадях, где люди уже живут, где их не хватает, что само по себе правильно. Если в населенном пункте, где живут, например, 2,5 тысячи человек, не хватает детского сада – то правильно было бы построить детский сад именно там. А не там, где еще не известно – будет или не будет город-сад. Конечно же, никто не может включить в план строительство на этой территории будущей застройки. Это первое противоречие. Многие из застройщиков сейчас даже берут на себя эти затраты. Мы построим на свои или кредитные средства объекты социальной инфраструктуры, а муниципалитет потом их у нас выкупит. Такой механизм возможен, но он должен в правовом и финансовом отношении быть гарантирован. Отсюда вывод: безусловно, увеличение объемов жилищного строительства как факт необходимо. Но не ответить на вопрос: где тот предел, после которого спрос прекратится или на каких показателях рост остановится? Допустим, построенные за прошлый год 486 тысяч квадратных метров жилья. Из них более 40% – индивидуальное жилищное строительство. И чуть более 280 тысяч квадратов – многоквартирные дома. По сути, за 2013 год было построено лишь 280 тысяч квадратных метров жилья по всей области. Из них в Ярославле – более 200 тысяч, а остальное – на всю область. По плану мы должны строить больше, и возникают вопросы. Поскольку сегодня работает только рыночный механизм, а государственного заказа на строительство как такового не существует, все что застройщик строит, он должен реализовать на рынке. А если так, то он выходит на рынок и ему, конечно, хотелось бы, чтобы спрос превышал предложение. Тогда ему легче выплатить кредиты, сделать оборачиваемость своих капиталов и двигаться вперед. Цифра строительства «480 тысяч квадратных метров» для нашего региона не нарушает баланса между спросом и предложением. Спрос все равно превышает предложение, и поэтому говорить о стагнации рынка пока не приходится.

– На вторичном рынке эксперты отмечают стагнацию, а вот первичный ведет себя гораздо «живее».

– Только по одной простой причине: на первичном рынке высока востребованность качественного нового жилья. Например, молодая семья уже начинает понимать, что на вторичке дома устаревают очень быстро, а на первичном рынке все-таки продаются новые квартиры, в новом доме с новыми инженерными коммуникациями. Поэтому, если в ценовом выражении это совпадает, то тогда, конечно, лучше прийти на первичный рынок и купить новое жилье. При этом количество семей, которые готовы участвовать в покупке жилья, практически не увеличивается. Платежеспособность населения не выросла, и условия по ипотеке не изменились с 2010 года, поэтому притока новых покупателей как такового нет. Так же, как и раньше, 10-12% населения участвует в покупке жилья.

– Приведу пример: на проспекте Фрунзе в доме, построенном лишь до первого этажа, уже проданы все однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а цена на однушку составляет порядка 3 млн рублей. Правда, и площадь квартиры – почти 60 квадратов. Не многовато?

– Строить однокомнатную квартиру в 60 квадратных метров – это нонсенс, конечно. Стандарты таковы: площадь однокмнатной квартиры – 33-34 кв. метра, двухкомнатная – 54 метра, трехкомнатная – 70 метров. Сегодня разница между ценой однокомнатных и двухкомнатных квартир практически стерта. Это произошло по одной простой причине: ликвидность одного и второго определяется значительно выше, чем спрос на трехкомнатные, четырехкомнатные и тем более пятикомнатные квартиры. И вызвано это отнюдь не тем, что людям не требуются трехкомнатные квартиры, а лишь тем, что денежные массы, которые они способны аккумулировать, позволяют участвовать в покупке лишь однокомнатных и двухкомнатных квартир. К сожалению, это так. Спрос на однокомнатные квартиры выше, и практика это показывает. В доме всегда сначала раскупают однокомнатные, потом двухкомнатные, а потом трехкомнатные. А что касается цены, она определяется тем, что спрос превышает предложение. Мы все-таки строим мало. И каждая молодая семья хочет жить отдельно. Вариантов у них два: аренда жилья или покупка квартиры в ипотеку. Цена аренды однушки в Ярославле сейчас колеблется в пределах 10–15 тысяч, а ипотечный платеж составляет столько же. Мысль очень простая, и она дает толчок к действиям – покупке квартиры.

– Ваше мнение относительно нового закона, который предусматривает обязательное страхование ответственности застройщиков при строительстве домов, возводимых на основе долевого участия: работает ли закон в настоящий момент?

– Введение этого закона было неизбежно. Когда вводили ФЗ-214, разработчики думали, что закон защитит дольщиков от появления недостроев. А что в результате мы получили? В результате еще больше увеличилось количество недостроев. Сейчас эта проблема возложена на государство, оно спохватилось и начинает понимать, что не хотелось бы бюджетными деньгами помогать застройщикам, которые не могут дофинансировать свои проекты и достроить дома. Что для этого необходимо сделать? Ввести страхование финансовой ответственности за невведение в срок объекта недвижимости. В данном случае, долевого участия. Правильно. Но при этом организовано это все неправильно. Хотя на то, чтобы все было сделано, был дан год, он ушел на то, чтобы в рамках Министерства строительства было сформировано только одно некоммерческое партнерство – «Общество взаимного страхования застройщиков». Это партнерство в рамках всей России отобрало 30 застройщиков, к концу 2013 года их зарегистрировали и объявили всем другим застройщикам, что вступительный взнос – 500 тысяч рублей. И дальше они будут страховать договоры долевого участия – от 1 до 10% с каждого договора. То есть, если, например, договор стоит 1 млн рублей, то нужно заплатить 100 тысяч с каждого договора. Эти условия для тех застройщиков, в которых данный фонд не очень уверен. Есть, конечно, федеральные застройщики, но у них другие возможности и для них другие условия. А застройщики, которые будут строить небольшие дома – они тоже нужны. И они будут котироваться как ненадежные и нестабильные. Следовательно, или они должны раствориться, уйти с рынка, или платить такие деньги за страховку.

– Это неизбежно приведет у удорожанию цены квадратного метра.

– Безусловно. Застройщик должен компенсировать свои затраты.

– Как реагируют на нововведения в законодательстве страховые компании?

– На сегодняшний день мы видим, что ни одна из крупных страховых компаний еще не включилась в этот процесс – не получили дополнительные лицензии, не обозначили свои тарифные ставки. Сегодня уже март на дворе, а они все риски просчитывают. А ведь с 1 января 2014 года, если вы идете регистрировать договор долевого участия нового объекта, вы должны предоставить страховку. Но крупные игроки пока не реагируют. На рынке появились небольшие страховые компании, которые выкуплены руководителями СРО для того, чтобы заниматься этим страхованием.

– А что говорят в банках?

– А банки вообще отказываются от этого. Они никакие гарантии не собираются давать. И таким образом хорошая идея, дополнительно обеспечивающая дольщику защиту от возможных рисков, связанных с недостроем, оказывается не так уж и хороша. Мне кажется, что организационно надо было бы сделать по другому: заранее подготовить крупные страховые компании, чтобы они занимались этим страхованием и сформировалась конкурентная среда, обеспечивающая застройщику возможность выбрать страховую компанию точно также как, например, по КАСКО и ОСАГО.

– То есть, по факту мы имеем подобие монополии и отсутствие выбора, хотя в законе указаны различные механизмы?

– Именно так. Для застройщиков, которые продлевают договоры или сейчас начинают объекты, вопрос – с какой страховой компанией работать – открыт.

– Отразится ли каким-либо образом ситуация в Украине и крымский вопрос на строительной сфере и ценах на новостройки?

– Безусловно это повлияет на цены на недвижимость. Если процессы национализации у них будут происходить в том большевистском виде, в котором они проходят сейчас, к сожалению, с Украины сейчас будет уезжать много русских и украинцев. Естественно в таких революционных, фашистских (по-другому я это не могу назвать) условиях жить сложно. Мне сообщают о том, что приходят революционные мальчишки в кожанках и масках и говорят, что «в соответствии с революционными требованиями вы должны освободить данные квартиры».

– Это напоминает сцену из «Собачьего сердца».

– Да. Один в один, между прочим. Это на самом деле происходит в Одессе, Киеве. Я общаюсь с партнерами, они рассказывают о ситуации. Естественно, в таких условиях люди не могут жить. Они хотят жить нормально. Движение на рынке определенно будет – приток в Россию определенного количества семей. Тем самым увеличится потребность в жилье, что повлечет за собой рост цен. Особенно это коснется приграничных с Украиной областей – Белгородской, Воронежской, Брянской. Но там и строится много жилья, особенно в Белгородской области – более миллиона квадратных метров в год. Воронежская область за последнее время в два раза увеличила объемы строительства. Но и на нас, может быть, в конечном итоге все это скажется.

– Ослабление курса рубля вызывает беспокойство среди арендаторов офисов. При этом, благодаря девальвации, значительно выросло число сделок купли-продажи жилых квадратных метров. Как отражается слабый рубль на ярославском рынке недвижимости?

– Движение на рынке есть, и оно проявляется в том, что люди стремятся на начальных этапах строительства дома выкупить однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В том числе и с инвестиционной целью. Действительно, ни одна из валют на сегодняшний день не является гарантом устойчивости. Если взглянуть на ситуацию с точки зрения рядового человека – конечно же, он пытается сохранить свои накопленные капиталы, и рынок недвижимости является тем инструментом, что гарантирует ему эту сохранность. У человека есть конкретная квартира, которая если не сейчас, то в будущем все равно будет востребована, и будет расти в цене. Или он будет ее сдавать, и тем самым возвращать потраченные денежные средства. В целом по макроэкономике, я считаю, что действия ЦБ оправданны, поскольку рубль не мог так долго находиться в завышенном состоянии. Китайцы в свое время сознательно занижали юань, когда находились на стадии роста экономики. Это было сделано для того, чтобы внутренние затраты были ниже, чем затраты на аналогично произведенную продукцию на западе. И тем самым китайцы выигрывали.

– В рамках ярославского строительного форума была представлена региональная классификация новостроек. Нужна ли она?

– Я согласен с этим, она, безусловно, нужна. Для того, чтобы можно было бы ее распространить не только для анализа рынка, и понимать что же сейчас пользуется спросом, но и для того, чтобы чиновники четко понимали, что на рынке пользуется спросом, что строится и что им необходимо для решения государственных социальных задач. На сегодняшний день таких стандартов нет. Хотя Минстроем и Фондом РЖС было обозначено, что такое квартиры и дома эконом-класса. Но обозначив их, мы пока видим, что это не стало делением на рынке между классами эконом, эконом плюс, бизнес, бизнес плюс, элитным и так далее. Причем, разница в классах должна быть отражена не только в метраже, но и в качестве дома, придомовой территории, подъезда, качестве материалов, технологии строительства и т. д. На сегодняшний день ничего нет.

– Элитное жилье сейчас строится в Ярославле?

– Строится. Но тут вопрос в другом – что называть элитным? Строят дома из силикатного кирпича. Оштукатурили, покрасили и позиционируют как элитное жилье. А все потому, что дом расположен в центре города.

– Получается, что жилье называют элитным, исключительно исходя из местоположения объекта?

– Совершенно верно. Даже о метраже сложно говорить. Все понимают, что квартира площадью в 100 квадратов в центре, при условии, что квадратный метр продается по 100 тысяч рублей, будет стоит в итоге 10 млн рублей. Есть такие прецеденты. Но кто будет это покупать? Есть люди, которые могут себе это позволить, но они себе уже купили жилье. На сегодняшний день нет жестких оценочных действий, связанных с элитными домами.

– Что вы думаете о будущем «путинок», проект которых разработал Минстрой? Площадь таких квартир будет составлять от 18 до 40 кв. метров, включая четырехметровую кухню.

– На сегодняшний день одного желания застройщика мало. Он может хотеть, чтобы в проекте было 50 квартир площадью по 28 квадратных метров, все однокомнатные. Но проектировщик сразу скажет, что такой проект не получится, потому что градостроительные нормы, СНиПы и СанПиН говорят: дом нужно поставить так, чтобы были соблюдены условия инсоляции, придомовая территория обладала всеми пожарными подъездными требованиями. Так в доме появляются трехкомнатные квартиры по 75 метров и двухкомнатные по 60 квадратов. Они будут неликвидны, но иначе нельзя, ведь в противном случае дом не пройдет госэкспертизу и не получит разрешения на строительство. Так что, желания застройщика заканчиваются с того момента, как он получает земельный участок. Вы не сможете сделать только студии, вам обязательно нужно делать двушки и трешки. И не стоит забывать о том, что расселяются в основном квартиры площадью 28-30 кв метров. А по закону новая предоставляемая площадь должна быть аналогичной. Казалось бы, здесь как раз и пригодились 28-метровые студии, но технические регламенты не дадут построить дом, состоящий из таких квартир.