Стагнация или кризис?

Последние месяцы 2013 года «порадовали» нас новой чередой прогнозов на тему второй волны кризиса. Собственно, эту самую вторую волну предсказывают уже третий раз: сначала мы ждали ее в преддверии «конца света», затем осенью 2013 года в связи с неоправдавшимися прогнозами о девальвации рубля, а теперь кризис «должен грянуть» сразу после Олимпиады в Сочи. Так ли страшен черт, как его малюют? И какая она, вторая волна кризиса?

Стагнация экономики и рынка недвижимости стала вполне очевидной. Именно о ней мы говорили еще в 1 кв. прошедшего, 2013 года. И самым явным ее признаком является изменение цен, практически отсутствующее на первый взгляд. На вторичном рынке средневзвешенная цена 1 кв. м по итогам года, по данным ежемесячного мониторинга ООО «Метро-Оценка», составила 57 660 руб. против 57 620 руб. декабря 2012 года. Можно было бы сказать, что цены встали, если бы не одно но… В этой разнице в 40 руб. никоим образом не учтена инфляция, превысившая по Ярославской области общероссийские показатели. Инфляция в 7%, заявленная по итогам года Ярославским облстатом, превращает «прирост» в 40 руб. во вполне очевидный минус. На первичном рынке ситуация будет вполне схожей и более оптимистичной, т.к. с учетом инфляции изменение цены составит -3,5 процента. Для конечного потребителя это изменение не будет особо заметно, т.к. инфляция «съедает» и его доходы в том числе, да и платить ему придется стоимость квартиры без учета инфляции. И все же тенденция к снижению цены коснулась практически всех сегментов рынка жилой недвижимости г. Ярославля, даже без учета инфляции.

Если рассматривать цены в разрезе числа комнат в квартирах, то двухкомнатные квартиры на вторичном рынке потеряли за год в среднем 3 процента, а «однушки» почти 2 процента. При этом практически не изменились цены на трехкомнатные квартиры.

Среди районов города однозначно положительную динамику показали только Кировский и Заволжский районы, в большинстве других районов цены близки к уровню годовалой давности. В минус по итогам года ушел Красноперекопский район, причем как на вторичном, так и на первичном рынке. При этом получается, что разрыв между самым дорогим Кировским районом и самым «дешевым» из спальных на вторичном рынке превышает 50%, а на первичном приближается к ста.

О стагнации на рынке недвижимости можно судить и по снижению платежеспособного спроса. Об отсутствии у потенциальных покупателей свободных денежных средств можно судить по увеличению доли ипотечных сделок в их общем объеме. За 9 месяцев 2012 г., по данным Росреестра по Ярославской области, 24,1% сделок на вторичном и 18,4% сделок на первичном рынке были совершены с привлечением кредитных средств, по итогам же 3 квартала 2013 г. доли составили уже 36,6% и 31,7% соответственно.

О депрессивной ситуации на рынке можно судить и по тенденциям первичного рынка, как старым, так и новым. Продолжилась тенденция по переносам сроков сдачи жилых домов в эксплуатацию. Обычно на последний месяц года приходится «бум» завершения строительства, в этом году результаты достаточно скромные: число объектов, завершение которых перенесли на 1 кв. 2014 г., значительно больше, чем сданных домов.

О стремлении застройщиков минимизировать издержки говорит заметное увеличение объемов предложения квартир с чистовой отделкой и отделкой «под чистовую» на первичном рынке недвижимости. В 2012 г. в основном это было предложение пригородных жилых комплексов, в 3 квартале этого года такие предложения в ощутимом количестве появились и в городской черте.

Новой тенденцией первичного рынка жилой недвижимости стало изменение «точки отсчета» для начала продаж. Если раньше продажи квартир в доме в большинстве случаев начинались от выхода на площадку, то сейчас в более чем 20% случаев продажи стартуют на завершающих стадиях строительства или уже после сдачи дома в эксплуатацию. Причем если в начале года такие дома были преимущественно представлены в центральных районах города, то сейчас тенденция распространилась как на спальные районы, так и на пригород.

Происходящее, с одной стороны, приводит нас к далеко не радужным прогнозам, с другой же, мы видим осторожное и достаточно взвешенное поведение участников рынка. Ожидание кризиса в какой-то мере уже стало страховкой от него. Даже при пессимистическом сценарии снижение цен относительно декабря 2013 года в декабре года 2014-го достигнет 3-4 процентов. Обвала же цен по аналогии с кризисом 2008 г. ждать вряд ли стоит. При этом нужно понимать, что, по сути, рынок уже находится в кризисной ситуации, стагнация экономики и рынка недвижимости продолжится с наибольшей долей вероятности. При этом необходимо учитывать, что период стагнации может затянуться на несколько лет, так и не приведя к резкому снижению цен, которое мы считаем главным показателем кризиса.