Елена Сорокина, эксперт по коммерческой недвижимости: «Спрос на качественные объекты офисной недвижимости значительно превышает предложение вот уже несколько лет и продолжает расти».

Минимум восемь, а порой и десять-двенадцать часов в день большинство из нас проводит в офисе. Но каков прогноз развития до конца 2013 года? Как рынок будет реагировать на колебания экономики? Возможен ли спад деловой активности? Ожидать ли рост ставок? Об этом, а также о том, как изменилась конъюнктура ярославского рынка офисной недвижимости, и о перспективах рынка порталу Dom.76.ru рассказала генеральный директор АН «Эксперт Недвижимость» Елена Сорокина. – Как вы можете в целом описать сегодняшнее состояние рынка офисной недвижимости Ярославля? – Офисы и бизнес-центры представляют собой один из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Аренда офисов и помещений становится все актуальней не только для крупных компаний, но и для малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Первое полугодие 2013 года продемонстрировало достаточно большие объемы ввода новых офисных помещений. За данный период текущего года было построено и реконструировано почти 180 тысяч квадратных метров офисной недвижимости. Это в 1,5 раза больше, чем в первом квартале 2012 года, или 46,7% от общего объема ввода за весь прошлый год. Такой значительный показатель был достигнут в первую очередь благодаря переносу сроков окончания строительства части объектов с 2012 на 2013 год. – Какие сегменты развиваются наиболее активно? – Всего за период конца 2012 – начала 2013 года было введено в эксплуатацию восемь офисных зданий, два из которых относятся к классу А. При этом доля класса А составила почти 20% от общей площади новых офисных помещений. Соотношение нового строительства и реконструкции осталось традиционным и составило 78% и 22% от суммарного объема завершенных в конце 2012 года зданий соответственно. Основная доля объектов, построенных за первое полугодие 2013 года, пришлась на крупные комплексы. Средняя площадь зданий, введенных в эксплуатацию в этот период, составила почти 15 тысяч квадратов. Среди таких комплексов можно отметить ТЦ «Чкаловский»,ТЦ «Спутник» на проспекте Фрунзе,торговый комплекс сети магазинов «Ашан» на улице Полушкина роща. Для сравнения: средний размер офисных комплексов, построенных в 2012 году, был в 1,3 раза меньше. – Кто сегодня является основным потребителем офисной недвижимости? – В отличие от 2012 года основными потребителями офисной недвижимости были российские компании: их доля составила почти 70% от общего объема поглощения. В первом квартале 2013 года так же, как и в прошлом году, подавляющее большинство сделок с офисной недвижимостью (80% от общего объема поглощения) заключалось компаниями финансового и добывающего секторов, ИТ-телекоммуникационными компаниями, а так же компаниями из отрасли легкой промышленности. Индивидуальные доли остальных секторов экономики, за исключением строительной отрасли, не превышали 5%. Чистое поглощение офисных помещений в первом квартале 2013 года увеличилось на 50% по сравнению с первым кварталом 2012 года. Распределение спроса на рынке аренды офисных помещений по секторам экономики: • 27% – банки,страховые и финансовые организации; • 23% – энергетические и промышленные компании; • 17% – ИТ и телекоммуникации; • 13% – производственные компании; • 8% – строительные компании; • 4% – профессиональные услуги; • 2% – фармацевтика и биомедицина; • 2% – торговые операторы; • 4% – другое. – Есть ли различия между спросом и предложением купли-продажи и аренды офисной недвижимости? Что преобладает на рынке сегодня? – Первый квартал 2013 года характеризовался большими объемами поглощения. Всего за этот период было сдано в аренду и продано примерно от 250 тысяч кв. м. качественных офисных помещений, что на 6% больше, чем в четвертом квартале 2012 года, и в 1,5 раза больше, чем в первом квартале 2012 года. В целом первый квартал нынешнего года продемонстрировал продолжение прошлогодних тенденций. Основная часть сделок заключалась с помещениями класса В+. На долю зданий класса А и В– пришлось только 16% и 23% сделок соответственно. Это отражает структуру предложения свободного офисного пространства по классам в Ярославле. Уровень свободных офисных помещений в первом квартале 2013 года практически не изменился по сравнению с 2012 годом. Этому способствовали равномерно увеличившиеся объемы поглощения и нового предложения. По итогам первых трех месяцев 2013 года доля свободных площадей в зданиях класса А зафиксировалось на уровне 15,2%, а в зданиях класса В – 6,8%. – Какие прогнозы касательно развития рынка вы можете дать? – Стабильное состояние экономики с 2010 по 2012 годы способствовало тому, что спрос на офисные помещения оставался примерно на одном уровне на протяжении нескольких кварталов. Если до конца 2013 года экономическая ситуация останется стабильной, темпы поглощения офисных площадей сохранятся на уровне прошлого года. Таким образом, соотношение спроса на офисные помещения и объемов нового строительства будет препятствовать сильному изменению ставок аренды и уровня вакантных площадей. В течение следующих двух кварталов нынешнего года возможные колебания ставок аренды будут находиться в пределах 5%, а доли свободных помещений-в диапазоне 2-3% от текущего уровня. – Были ли зафиксированы изменения в структуре спроса? – В первом квартале 2013 года арендаторы блоков стали чаще рассматривать помещения в качественных офисных зданиях, что привело к увеличению их доли в структуре спроса. Для сравнения, если в первом квартале 2012 года этот показатель находился на уровне 50% от общего количества сделок, то в первом квартале 2013 года он вырос до 58%. Многие владельцы небольших компаний переосмыслили свои расходы на аренду офисных помещений и осознали необходимость оптимизировать эти затраты. Увеличился спрос со стороны компаний, ранее арендующих неэффективные с точки зрения планировки помещения и готовых переехать в современные бизнес-центры с более высокими ставками, общие затраты на аренду офиса в которых в конечном итоге оказываются меньше благодаря эффективным планировочным решениям. – Как вы считаете, в каких случаях лучше арендовать, а в каких покупать офис? – Выбор между арендой и покупкой недвижимости зависит от рода деятельности. Покупка коммерческой недвижимости избавляет от беспокойства о повышении арендной ставки, возможном досрочном расторжении договора аренды, нового поиска, необходимости снова вкладываться в ремонт. К тому же затраты на длительную аренду в конечном итоге становятся равнозначны стоимости покупки этого же помещения на момент начала аренды. Кроме этого,постоянный рост цен на недвижимость делает приобретение офиса более выгодным с точки зрения ликвидности. Но при этом есть определенные недостатки: необходимость ремонта помещений, риск падения стоимости, большие начальные затраты. В случае аренды компания избежит больших инвестиций, получит возможность изменять пространство по своему усмотрению и прогнозируемые ежегодные затраты. Аренда офиса – более гибкий инструмент, позволяющий без больших потерь сокращать или наращивать рабочее пространство, а в случае необходимости поменять территорию. – Кому же в таком случае имеет смысл приобретать офис в собственность? – Приобретать офис в собственность нужно только тем компаниям, которые занимаются долгосрочными проектами. Остальным выгоднее помещение арендовать. – В какие объекты офисной недвижимости лучше инвестировать средства? – Выбирая коммерческую недвижимость для инвестиций, не следует экономить на вложениях. Требования постоянно растут, и помещение, которое сегодня можно представить как офис класса А, через три года, возможно, и до В «не дотянет». В относительно краткосрочной перспективе следует вкладывать в объекты более высокого класса, так как цены в ближайшие годы на них будут только расти. В долгосрочной – в менее дорогие объекты с большим потенциалом. Например, в коммерческие объекты в новых районах или в районах, подлежащих реконструкции. Чтобы понять, что именно лучше для вашей компании или бизнеса, купить или арендовать необходимую площадь, следует учесть несколько факторов:• продолжительность проекта;• особенности организационно-правовой формы предприятия;• наличие свободных средств;• перспективы развития. По прогнозам аналитиков в ближайшей перспективе небольшие компании продолжат играть заметную роль на рынке офисной недвижимости. До конца 2013 года к вводу в эксплуатацию заявлено еще примерно 400 тысяч кв.м. качественных офисных помещений. По оценке специалистов часть из них будет перенесена на 2014 год, поэтому наиболее вероятные объемы ввода не превысят 200 тысяч кв.м. – Какой класс офисных площадей в недалеком будущем будет преобладать? – Примерно 60% от общего количества предложения составляют офисы класса А, что составляет на несколько процентов больше, чем за аналогичный период в прошлом году. В 2013 году отметка этого класса должна приблизиться к 85%. Очень большая доля недвижимости на рынке приходится на офисы класса В+ в результате значительного скачка, где прирост составил 17% по сравнению с концом 2012 года. – Как географически выглядит спрос и предложение офисной недвижимости в Ярославле? – Изменения на рынке коммерческой недвижимости прямо отражают уровень деловой активности в целом, поэтому так важно уделять внимание этим изменениям и быть в курсе основных событий. Как отмечают аналитики, ежегодно рынок аренды офисов в Ярославле (как, впрочем, и рынок недвижимости в целом) развивается по одному и тому же сценарию: февраль-апрель – активизация, май-середина августа – относительное затишье и стабилизация цен, осенние месяцы – возобновление роста. В среднем ежемесячно в Ярославле сдается в аренду 20-25 тысяч квадратных метров помещений офисного и торгового назначения. Как показывает практика, в Ярославле наиболее широко офисная недвижимость представлена помещениями, расположенными на верхних этажах торговых центров, административных зданий, помещениями на первых этажах жилых домов, встречаются предложения офисов, находящихся на территории предприятий. В целом спрос на офисы в Ярославле составляет 25% от общего объема спроса на коммерческую недвижимость. Анализ предпочтений потребителей относительно метража офисных помещений показал,что основной спрос действует на помещения от 20 до 400 квадратных метров. И с каждым годом востребованность в больших площадях высокого качества возрастает. Территориально предложение распределяется следующим образом: несомненным лидером является Кировский район – 50%. Далее идет Фрунзенский район (16%), Дзержинский район и Заволжский районы имеют практически равные показатели по 12% и 10% соответственно. Меньше предложений представлено в Красноперекопском и Ленинском районах по 7% и 5% соответственно. Стоит отметить, что спрос на ярославскую недвижимость в целом растет. Это обусловлено рядом причин. Если рассматривать коммерческую недвижимость, то здесь на увеличение спроса влияют расширение городских границ, образование новых площадок и увеличение масштабов бизнеса. – Как вы оцениваете уровень цен в Ярославле по сравнению с другими регионами? – Стоимость квадратного метра офисных площадей имеет значительный разброс в зависимости от административного района расположения. Как и во многих городах страны, вся деловая общественность Ярославля располагается в центре, где нет возможности увеличения объемов застройки. Поэтому цены в Кировском, Ленинском районах и на прилегающих к ним территориях самые высокие. – Рынок аренды коммерческой недвижимости, в частности офисной, является наиболее гибким, быстро реагирующим на внешние изменения. Наблюдалась ли в 2013 году динамика на повышение роста цен? – Многие строящиеся коммерческие объекты являются многофункциональными: офисные помещения размещаются, как правило, на верхних этажах торговых и торгово-развлекательных центров («Петровский Пассаж», «Новая Галерея» «Фараон», «РИО» и другие). Главной целью разработки многофункциональных комплексов является максимизация прибыли с каждого квадратного метра земли и минимизация рисков. Спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости, будь то покупка или аренда, значительно превышает предложение вот уже несколько лет и продолжает расти. Поскольку в центральной части города нет новых строительных площадок под крупные объекты, то активно используются варианты реконструкции отдельно стоящих 2-3-этажных жилых зданий. Но так как это тоже не решает проблему, то наблюдается постепенное смещение центров деловой активности за пределы исторического центра города. Наиболее яркими примерами этому являются крупные транспортные магистрали-проспекты – Московский, Ленинградский, Фрунзе. В ближайшем будущем из-за нехватки площадей под новую застройку и ограниченных ресурсов реконструкции элитные офисы появятся и на периферии Ярославля. Снижения стоимости аренды,по мнению специалистов,ожидать не стоит, рост составит 8-10% в год.