Офисы-«малышки» в тренде

Сегодня небольшие офисы все больше становятся дефицитным товаром на рынке коммерческой недвижимости Ярославля. Офисная недвижимость города в сентябре продемонстрировала незначительный рост. Спрос на качественные объекты коммерческой недвижимости, будь то покупка или аренда, значительно превышает предложение вот уже несколько лет и до сих пор продолжает расти. В разделе «Объявления» на портале 76.ru на момент публикации предлагалась аренда 151 офисного помещения. Площадь предлагаемых объектов – от 15 до 2250 квадратов.

«Дефицит не преодолен, – говорит аналитик Игорь Ефимов. – Поскольку в центральной части города нет новых строительных площадок под крупные объекты, то активно используются варианты реконструкции отдельно стоящих двух-, трехэтажных жилых зданий. Но так как это тоже не решает проблему, то наблюдается постепенное смещение центров деловой активности за пределы исторического центра города. Наиболее яркими примерами этому являются крупные транспортные магистрали – проспекты – Московский, Ленинградский, Фрунзе».

Зачастую фирме нужен небольшой, но качественный офис. В основном это офисы, которые необходимы для развития малого или среднего бизнеса. Они чаще всего расположены в офисных помещениях класса В и ниже. Снять в аренду офис размером до 100 квадратов в бизнес-центре класса А и B+ достаточно сложно. Например, офисы туристических фирм чаще всего занимают помещения площадью от 10 до 30 квадратных метров. На портале 76.ru на момент публикации вниманию арендаторов предлагалось 78 офисов площадью до 50 квадратов. Цена аренды квадрата площади в них колеблется от 350 до 1700 рублей.

Сегодня в Ярославле дефицит малых качественных площадей – от 35 до 70-80 квадратных метров с наличием вблизи удобных парковочных мест. Особенно привлекательны для арендаторов такие помещения, расположенные при этом как в отдельно стоящих офисных зданиях, так и встроенные на первых этажах жилых домов. Стоит учесть, что большинство подобных площадей как раз не имеет удобной парковки. В процентном отношении офисы, расположенные в Кировском районе Ярославля, составляют порядка 45 процентов от всей коммерческой недвижимости города. Соответственно, цены здесь в среднем на 40 процентов выше, чем в других районах.

«Сегодня арендаторы стремятся к экономии офисного пространства и эффективности его использования, – поясняет специалист по коммерческой недвижимости Константин Журин. – Они зачастую отказываются от респектабельных крупноформатных офисов в пользу функциональности и удобства. Небольшие фирмы выбирают офисы на первых этажах зданий с отдельным входом».

Также востребованы качественные офисные площади от 500 квадратных метров с высоким уровнем ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи), наличием парковки.

На рынке коммерческой недвижимости цены растут и по некоторым категориям перешагнули докризисный уровень.

«Панические настроения, которые возобладали во время кризиса у арендаторов и арендодателей, уже прошли», – считает начальник отдела аренды агентства недвижимости «Элитный квартал» Михаил Спасский.

Скажем, цена аренды за квадрат офисного помещения на улице Свободы достигает 1500-2500 рублей. Стоимость аренды офисов, расположенных недалеко от центра, варьируется в среднем от 400 до 600 рублей за квадратный метр ежемесячно. В целом по стране за три квартала 2012 года спрос на коммерческую недвижимость увеличился на 40 процентов.

«Я сдаю несколько офисов в Кировском районе Ярославля, – говорит арендодатель Евгений Никитин. – За помещение площадью 33 квадрата я в сентябре повысил стоимость аренды на 2,5 тысячи рублей. Спрос на центр большой, ну и цены соответствующие».

Уровень арендных ставок и стоимость квадратного метра предлагаемых офисных площадей также сильно варьируют в зависимости от месторасположения, типа здания, наличия сервиса и коммуникаций. Помещения, расположенные в менее проходимых местах или имеющие вход со двора, сдаются по более низкой ставке. А самые бюджетные варианты можно найти только внутри жилой застройки в спальных районах.

Существуют на рынке и предложения, которые перекрывают рыночные ставки в два раза. Помещения расположены на первой линии, ремонт качественный, но из-за безумной цены такие объекты экспонируются не меньше полугода.