Меняем трешку на две однушки

Ярославцы нередко прибегают к размену квартир. Самые популярные причины – выросшие дети, с которыми пришла пора разъехаться, а на новую жилплощадь нет средств, а также разводы. Процесс размена непрост и имеет множество тонкостей. Придется не только продать свою квартиру и купить две новые, но и сделать это одновременно, чтобы, выехав из старой квартиры, сразу вселиться в новую.

Развод и раздел

Некоторые семьи сегодня в целях экономии готовы разменять свои «двушки» и «трешки» на жилье меньшей площади или переехать в район «попроще».

«При обмене люди чаще всего удачно договариваются о сумме моральной компенсации, которую несет вторая сторона, – говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости Ирина Молева. – Некоторые для гарантии и юридической безопасности оформляют это на бумаге как договор купли-продажи, такой способ решения квартирного вопроса достаточно оперативный. В данном случае нет жесткой привязки в цене, как есть в сделках купли-продажи».

По словам риелторов, обмен занимает намного больше времени, нежели традиционная купля-продажа. Оба собственника должны сойтись и в плане района будущего жилья, и в планировке квартир, и, разумеется, в вопросе размера доплаты. Человек, меняющий большую по площади квартиру на меньшую, обращает внимание в первую очередь на сумму доплаты. Также важна ликвидность жилья, чтобы потом можно было так же выгодно обменять или продать.

В советское время в России обмен как форма сделки на рынке недвижимости был распространен гораздо больше. Тогда квартиры были муниципальными, и люди не имели права распоряжаться жильем в полной мере. Сейчас почти 70% жилья находится в собственности граждан. В подобной ситуации в случае развода у собственников фактически нет иного выбора, кроме как мирно договориться о разделе квартиры. Имущество, приобретенное в браке, далеко не всегда находится в долевой собственности супругов. Чаще оно бывает оформлено на кого-то одного.

«Но даже в таком случае супругу, «который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода», полагается половина имущества, – комментирует адвокат Наталья Полянская. – Если же имущество находилось в долевой собственности, то закон разрешает бывшим супругам выставить свою долю в квартире на рынок, правда, предварительно надо сделать письменное предложение всем сособственникам. Позднее эту долю нельзя будет продать дешевле, чем предлагалось другим сособственникам».

Что легче разменять

Альтернативные сделки отличаются от классического обмена. Человек выставляет свою квартиру на продажу и одновременно ищет вариант для покупки. Затем обе сделки совершаются одновременно. Называется это обменом через куплю-продажу. Не менее половины сегодняшних сделок совершается таким образом

«Когда вы обращаетесь в агентство, – рассказывает руководитель отделения «Сокол» корпорации «Инком-недвижимость» Владимир Титаренко, – Вам предлагают заключить договор продажи с альтернативным приобретением жилья. Очень хорошо, если у вас есть знакомый юрист, который поможет разобраться в договорах и других документах».

Специалисты советуют отталкиваться от конечной стоимости аналогичных объектов, ориентироваться на конечную стоимость, так как даже квартиры в одном доме могут выставляться по разным ценам, например, квартиры с хорошим и свежим ремонтом стоят дороже. Цена жилья зависит и от этажа, на котором расположена квартира, и от солнечной стороны дома.

Довольно сложно обменять одну большую квартиру на две однокомнатных в том же районе. Эксперты предупреждают, что здесь без доплаты не обойтись.

Но в тех редких случаях, когда квартирами действительно хотят просто обменяться, составляется договор мены. Это обмен двух равноценных квартир. Существенным условием таких договоров является стоимость жилья. По соглашению продавца и покупателя в договоры прописывается одинаковая сумма.

А вот меняться квартирами, подписав договоры дарения, юристы не советуют. В любом случае такая сделка будет признана притворной. В суде такие сделки оспариваются.

А если государственное?

Уточним, что все вышесказанное относится в первую очередь к тем, чьи квартиры находятся в личной собственности. Квартиросъемщики, живущие в квартирах по договорам социального найма (муниципальное жилье), просто так взять и разменять их не могут.

Муниципальное жилье возможно обменять в принудительном порядке, через суд, если не достигнуто согласие членов семьи нанимателя на размен. Обмен такого жилья регулируется прежде всего нормами Жилищного кодекса РФ. Но в этом случае придется подбирать варианты также из неприватизированного жилья, ведь согласно ЖК РФ, невозможно обменять приватизированную квартиру на неприватизированную. Перечень возможных сделок с неприватизированной квартирой ограничен, и она не может считаться товаром. ЖК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения осуществить обмен занимаемого им помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Но есть некоторые нюансы: необходимо согласие проживающих вместе с ним членов его семьи (в том числе и временно отсутствующих). При наличии несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных нужно согласие органов опеки и попечительства.