Складские парадоксы

Бизнесу Ярославля не хватает складов. Потребности города в профессиональных современных складах, по разным оценкам, разнятся с реально существующим положением дел примерно в 1,5 раза.

Рынок складской недвижимости Ярославля, несмотря на то, что у него большой потенциал, развит достаточно слабо. С одной стороны, местному бизнесу не хватает денежных ресурсов и профессионального опыта для освоения этой ниши. С другой – потенциальные региональные арендаторы не согласны платить круглые суммы за право присутствовать на качественных площадях.

Почти половина существующих сегодня складов не являются объектами коммерческих отношений, так как изначально они строились для своей компании и были закрыты для посторонних. Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно.

Спрос (а значит, и дефицит) на складские помещения в 2012 году вырос. По сравнению с прошлым годом дефицит таких площадей стал еще более острым. В этом сегменте не хватает помещений малых и средних форматов – площадью 200-500 квадратных метров, 500-700 квадратов. Также, как отмечает начальник отдела аренды агентства недвижимости «Элитный квартал» Михаил Спасский, вырос спрос на торговые помещения площадью до 60 квадратных метров. Их также не хватает.

Аналитик Игорь Ефимов называет несколько причин медленного развития сегмента складской недвижимости. «Во-первых, срок возврата инвестиций в этой области длиннее (в среднем – 6-8 лет), чем при строительстве офисных или торговых центров, которые окупаются за 3-4 года, – считает Игорь Ефимов. – Также развитию рынка мешают бюрократические проблемы – землеотвод, получение разрешительной документации, технические возможности для прокладывания необходимых коммуникаций».

Также, как ни парадоксально звучит, строительство качественных складских комплексов тормозит также и риск их не заполнить (даже несмотря на общий дефицит). К примеру, аналитики международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle главным ограничением развития рынка складской недвижимости считают рост арендных ставок за качественные площади и неготовность потенциальных арендаторов за них платить. С одной стороны, существует нехватка предложения качественных складских площадей, с другой – оставляет желать лучшего заполняемость помещений в складах класса А. Потребность в складах класса А переоценили, а классов В и С, наоборот, недооценили.

Для многих потенциальных арендаторов ставка в складах класса А (около 90-100 тысяч рублей за помещение в 300-400 квадратов в месяц) неприемлема. Это несмотря на то, что в складе класса А, скорее всего, будут соблюдены все технические требования.

Склад попроще можно арендовать и за значительно меньшие деньги – например, за 24 тысячи рублей за помещение в 120 квадратов во Фрунзенском районе. Или за 40 тысяч за 300 квадратов все в том же районе.

В первую очередь из-за цен спрос на класс А сегодня формируется в основном за счет международных и федеральных сетей. Это торговые операторы, арендующие 2-10 тысяч квадратных метров площадей и производственные компании, которым интересны площади от 2 до 20 тысяч квадратов.