Годовые колебания «вторички»

Аналитики рынка недвижимости Ярославля достаточно осторожны в своих прогнозах относительно будущего повышения цен на вторичном рынке жилья. Диапазон цен предложения на вторичном рынке жилья сильно колеблется в зависимости от типа дома, количества комнат и района расположения. За год изменения средней стоимости квадратного метра в разных сегментах «вторички» доходили до 12%, которые многие эксперты склонны списывать на статистическую погрешность.

Эта улица, этот дом...

Пока ни самые оптимистичные, ни самые пессимистичные прогнозы в отношении того направления, в котором будет развиваться сегмент вторичного жилья на рынке недвижимости Ярославля не оправдались. Однако в промежутке между парламентскими и президентскими выборами цена вторички «поползла» вверх.

«За прошедший год цены на жилье на вторичном рынке выросли во всех районах города, – отмечает директор АН «Элитный квартал» Вера Громова. – Динамика цен на жилье за прошедший год демонстрирует практически ежемесячный рост среднемесячных цен на жилье на вторичном рынке. За год средневзвешенная цена предложения вторичного жилья выросла на 15%. Максимальный рост средневзвешенной цены за 1 кв.м. общей площади наблюдается в Ленинском, Дзержинском, Заволжском районах. Средний рост цен показали Кировский и Фрунзенский районы. Наименьшим оказался темп роста цен в Красноперекопском районе. Самые высокие цены на вторичное жилье наблюдаются в Кировском районе Ярославля, самые низкие – в Дзержинском. Разница в средних ценах между этими районами составляет более 30%. Нужно учесть, что на вторичном рынке большой ценовой диапазон, максимальная цена предложения превышает минимальную почти в четыре раза, ведь на вторичном рынке представлено как достаточно качественное жилье, так и старый фонд. Если же сравнить максимальные цены предложений (средние цены за 1 кв.м. общей площади), то самые дорогие и, следовательно, привлекательные предложения на вторичном рынке оказываются дороже (в среднем на 25 %) максимальных по ценам предложений на строящееся жилье. Это один из весомых факторов, подталкивающих покупателей ждать и даже идти на осознанный риск, приобретая строящееся жилье. До момента сдачи дома цены на новостройки по всем районам города ниже, чем на жилье на вторичном рынке. С момента ввода дома цены на оставшееся не проданным новое жилье взлетают и могут превышать цены на вторичном рынке».

Тип дома имеет значение

Также заметная динамика цен на «вторичку» проявляется при рассмотрении массы предложений с точки зрения распределения жилья по типу дома и количеству комнат. За два года наиболее серьезно (на 13,82%) подешевели малосемейки.

«С точки зрения распределения сегмента вторичного жилья по количеству комнат в квартире, традиционно наиболее дешевые «двушки» сохраняют свои позиции, – говорит риелтор Елена Ерофеева. – По данным на апрель 2011 года, они предлагаются средневзвешенно по 42-45 тысяч рублей за квадратный метр. Наиболее высокая цена за квадратный метр в однокомнатных квартирах – 44-48 тысяч рублей».

С точки зрения распределения предложений по типам планировки самый массовый сегмент – квартиры улучшенной планировки и 90-й серии. Их в базе объектов, выставленных на продажу, более половины. Другой довольно массовый сегмент – «хрущевки».

В докладе Веры Громовой, который она представила на Межрегиональном форуме участников рынка недвижимости, указывается, что можно отметить рост средних цен по сравнению с ноябрем 2010 года по всем типам домов, особенно он заметен в квартирах с улучшенной планировкой с гаражами. Цены практически по всем типам домов не достигли уровня декабря 2008 года, Из общей картины выделяются только полногабаритные квартиры, средняя цена 1 кв.м. в которых превзошла аналогичную стоимость декабря 2008 года на 12,56%.

Можно также отметить, что в октябре 2011 года по самой низкой цене за 1 кв м. предлагаются «брежневки», в то время как в ноябре 2010 года самыми дешевыми были «хрущевки», а в декабре 2008 года самая низкая цена была у квартир улучшенной планировки.

В октябре 2011 года, как и в декабре 2008, самыми дорогими, исходя из стоимости 1 кв.м., были новые квартиры улучшенной планировки с гаражами, а в ноябре 2010 года с лидирующих позиций их вытеснили полногабаритные квартиры.

Диапазон цен предложения на вторичном рынке жилья Ярославля в зависимости от типа дома.

Цены предложений 1 кв. м. общей площади на жилую недвижимость г. Ярославля(вторичный рынок на 01.11.2011) в зависимости от типа дома.

*По данным аналитического отдела оценочной компании ООО «Метро-Оценка» (АН «Метро») (Из доклада В. Громовой)

Чуть более равномерно выглядит структура предложения «вторички», если рассматривать ее с точки зрения количества комнат в квартирах. Более 40 процентов из выставленных на продажу квартир – однокомнатные. «Двушки» занимают примерно равную долю рынка – около 35%. Остальное приходится на квартиры с тремя и более комнатами.

Динамика цен на вторичном рынке жилья Ярославля в зависимости от количества комнат.

Цены предложений 1 кв.м. общей площади на жилую недвижимость (вторичный рынок) г. Ярославля на конец 2011 года в зависимости от количества комнат в квартире.

*По данным ООО «Адалин – экспертиза собственности» (из доклада В. Громовой).

По данным Управления Росреестра по Ярославской области, темп роста количества зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья в 1,7 раза превышал темп роста зарегистрированных сделок купли-продажи жилья. Рост сделок на первичном рынке значительно выше, чем темп роста сделок на вторичном рынке.