Неэкономный экономкласс

Власти Ярославской области заявляют о том что в регионе растет доля жилья экономкласса. Параметры такого жилья определены Министерством регионального развития. Однако площади квартир в ярославских новостройках оказываются в среднем больше, чем рекомендовано. Соответственно, увеличивается и цена квадратного метра, а в результате жилье уже нельзя назвать доступным для потребителя.

В прошедшем году на территории Ярославской области построили свыше 440 тысяч квадратных метров жилой недвижимости. Это лучшие показатели за последние четыре года. В настоящее время объем нового строительства, которое будет осуществляться в городе в ближайшие четыре года – около 700 тысяч метров. 300 тысяч из них должны быть построены в рамках проекта компании «Ренова-СтройГруп». Как заявил губернатор Ярославской области Сергей Вахруков, доля жилья экономкласса в ближайшие годы должна составлять не менее 50% от общей жилой застройки. Увеличение этой цифры планируется в том числе и за счет малоэтажной застройки. В 2011 году доля малоэтажного строительства составила около 40 процентов от общего объема, а, к примеру, в 2008 году эта цифра составляла всего 15 процентов.

Критерии доступного жилья прописаны в приказе Минрегиона «Об утверждении методических рекомендаций по установлению характеристик жилья экономического класса». Согласно приказу, площадь земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов не должна превышать одной тысячи квадратов, а в случае строительства блокированных домов – 400 квадратных метров на один блок.

По стандартам Минрегиона размеры домов не могут быть больше 150 квадратных метров. Площадь квартир в многоквартирных домах ограничена 126 квадратами. Размер однокомнатной квартиры составляет 28-45 квадратов, двухкомнатной – 44-60. Минимальная площадь комнаты – 14 квадратных метров, а кухни – 5. При этом девелоперам рекомендуется возводить доступное жилье из экологически чистых стройматериалов и с внутренней отделкой.

«Некоторые уже построенные дома, которые по проекту содержали в себе большие метражи квартир, очень трудно реализуются на рынке, – говорит заместитель директора ООО «Строитель плюс» Владимир Липанов. – Их нельзя отнести к категории экономкласса. И поэтому у застройщика нет сейчас ликвидности – товар у него есть, продать его очень сложно. Соответственно, он не может дальше инвестировать – вкладывать свои деньги, чтобы запустить новую площадку. Застройщики строили такие большие квартиры, поскольку до кризиса на рынке были благоприятные условия, и можно было найти покупателя на такие площади. Да и из-за проектирования легче построить квартиру большой площади. Но те, кто еще в 2008 году предусмотрел, что кризис вполне реален, и он повлечет за собой изменения покупательной способности, те, конечно, строили другие квартиры. «Однушка» должна быть не больше 32 квадратных метров, «двушка» не больше 54, а трешка 63 или максимум 68. Вот стандарты экономкласса».

И до сих пор ряд застройщиков строит квартиры, площади которых значительно превосходят рекомендованные параметры. Естественно, что любое увеличение сразу же «ложится» на стоимость квадрата, и в результате «экономичные» квартиры оказываются не по карману ярославцам.

По данным ООО «Метро-Оценка», на конец января – начало февраля на первичном рынке в продаже были представлены 254 однокомнатные квартиры экономкласса, площадь 78% этих квартир не превышала рекомендуемые 45 квадратных метров, сообщает «Улица свободы». Одновременно продавались 410 двухкомнатных и 182 трехкомнатных квартиры, из которых лишь 27,3% и 24,2% отвечают рекомендациям по площади для экономкласса.

Однако рассчитывать на высокую цену выкупа жилья застройщикам не стоит. Минрегион рекомендует федеральным, региональным и муниципальным чиновникам устанавливать максимальную цену 1 квадратного метра жилья экономкласса не выше средней рыночной стоимости, которая определяется ведомством ежеквартально. Сегодня рекомендованная цена квадрата для Ярославской области составляет 31 950 рублей.

«Механизмы для стимулирования жилищного строительства по стандартам все те же, – говорит представитель компании-застройщика Анатолий Климов. – Основной инструмент – это программа «Жилище». На мой взгляд, необходимо большую часть средств направлять на инженерную подготовку территорий. Ведь оборудование коммуникациями участков под застройку позволит увеличивать оперативность строительных работ. Сейчас этого не происходит. Существует до сих пор и масса административных барьеров, связанных с оформлением земельных участков, с процедурой согласования проектной документации, присоединений к электричеству и так далее».

По мнению ряда экспертов, стандарты бюджетного жилья, предложенные государственным структурам Минрегионом, нельзя брать за основу для классификации жилой недвижимости на рынке в целом. Рыночные стандарты оценки жилой недвижимости крайне необходимы в настоящий момент как застройщикам, так и потребителям.