Налоговый ликбез

Люди, покупающие квартиру, всегда внимательно относятся к тому, сколько времени жилье находится в собственности. В Налоговом кодексе РФ указывается, что доход физического лица от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, облагается налогом 13%.

Три года на налоги

В большинстве объявлений о продаже недвижимости существует пометка «В собственности менее трех лет». В этом случае продавец сможет получить гораздо меньшую прибыль, чем та, на которую он рассчитывал. В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ доходы от продажи квартир, коттеджей, дач, садовых домиков, земельных участков или комнат в коммуналках, находящихся в собственности дольше трех лет, освобождены от налогообложения. В противном случае доход должен быть задекларирован и налог уплачен, что не приводит в восторг ни продавцов, ни покупателей.

Многие люди путают, с какого дня начинается этот срок – три года.

«Если недвижимость приобретена на вторичном рынке в результате купли-продажи, мены, дарения, ренты, а также если квартира приватизирована или получена после сноса аварийного дома, то началом владения считается момент регистрации договора в управлении Росреестра по Ярославской области, – рассказывает юрист Елена Шамахова. – Если речь идет о новостройке, то три года отсчитываются со дня получения свидетельства о регистрации права собственности».

С жильем, полученным по наследству, ситуация несколько другая. В гражданском кодексе указывается, что «принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации».

Оформляем вычет

В налоговом законодательстве предусмотрен своего рода бонус для покупателей и продавцов недвижимости – налоговый вычет. Проще говоря, возможность вернуть часть уплаченных государству налогов. Право на налоговый вычет при продаже или покупке имущества предоставлено гражданам пунктом первым 220 статьи Налогового кодекса. При покупке жилья налоговый вычет предоставляется один раз в жизни. Он касается приобретения жилья как в порядке инвестирования, то есть квартир-новостроек, так и на вторичном рынке по договорам купли-продажи.

«Имущественный налоговый вычет позволяет в соответствии с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного государству подоходного налога, – говорит заместитель начальника отдела по работе с налогоплательщиками Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №5 по Ярославской области Татьяна Спехова. – При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита можно получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет два миллиона рублей) и с уплаченных по ипотечному кредиту процентов».

Как уточняют в министерстве финансов, если налогоплательщик уже использовал право на имущественный вычет при покупке жилья, то при приобретении другой недвижимости такого права у него уже не будет. Даже если покупатель жилья при получении первого вычета не включил в него расходы на погашение процентов по кредиту, повторно подать документы на налоговый вычет, чтобы компенсировать проценты по займу, он все равно не сможет.

Если человек купил квартиру и хочет ее поменять с доплатой, при этом с момента покупки не прошло три года, то, возможно, ему придется заплатить налог. Здесь все будет зависеть от стоимости приобретенного жилья. Если оно будет дороже предыдущего, то с разницы придется оплатить 13% налога. Понятно, что и жилье большей площади стоит дороже, и цены на месте не стоят, но размер налога обычно бывает небольшим относительно стоимости квартиры.

Как снизить выплаты налога

Снизить выплаты можно, если уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных затрат. Их перечень довольно широк – это та стоимость, за которую был куплен или построен объект, затраты на разработку проектно-сметной документации, покупка стройматериалов и так далее. Состав отделочных работ и виды отделочных материалов министерство финансов рекомендует определять в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 (раздел 45.4 «Производство отделочных работ»). Все расходы должны быть строго подтверждены чеками, платежными поручениями, выписками из банковского счета, договорами. Проект интерьера, выполненный дизайнером, устройство бетонных полов и уборка помещений после ремонта не относятся к отделочным работам и не возмещаются.

Впрочем, львиная доля квартир, находящихся в собственности менее трех лет, продается с использованием привычных схем. Например, договор купли-продажи заключается на меньшую сумму, а вот в банковскую ячейку вносится сумма, соответствующая реальной цене недвижимости. Здесь рискуют и продавец, и покупатель. Странная сделка может привлечь внимание налоговиков, или продавец решит «надуть» покупателя – договор-то на другую сумму, чем та, что была на самом деле.

Документы для оформления налогового вычета

справка о доходах по форме 2-НДФЛ;
налоговая декларация по форме 3-НДФЛ;
копия паспорта;
платежные документы о покупке жилья;
акт передачи жилого объекта;
договор купли-продажи или инвестирования.

Как оформить вычет на покупку имущества

Собрать декларации о доходах по форме 2-НДФЛ в бухгалтериях со всех мест работы.
Написать заявление на вычет.
Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ.
Сделать копии документов, и составить их опись в произвольной форме.
Подать все документы в налоговую инспекцию по месту жительства.
Дождаться письма из налоговой службы с решением о предоставлении вычета (обычно 2 – 3 месяца). При положительном решении – подать заявление с указанием реквизитов банковского счета.