Наталья Окунева, руководитель рабочей группы по юридическим вопросам «Межрегиональной Гильдии риэлторов»: «Сильных потрясений ждать не стоит, рост стоимости жилья, скорее всего, будет приближен к росту инфляции»

Рынок недвижимости в 2011 году был весьма активным. В отличие от предыдущих двух лет, когда «ударил» кризис, ноябрь и декабрь были оживленными, а в течение года произошло много интересного. За тем, как изменяются цены на жилье, следят и те, кто владеет квартирой или домом, и те, кто только планирует приобрести недвижимость в собственность. В минувшем году цены на квартиры в Ярославской области заметно выросли. О стоимости жилья в 2012 году, о том, как изменялись спрос и предложение на первичном и вторичном рынках жилья, перспективах ипотеки в интервью 76.ru рассказала эксперт рынка недвижимости, руководитель рабочей группы по юридическим вопросам «Межрегиональной Гильдии риэлторов» Наталья Окунева.

– Какие основные тенденции, с вашей точки зрения, сформировались на ярославском рынке недвижимости в 2011 году и сохранятся ли эти тенденции в 2012 году?

– На ярославском рынке, как и на рынке российском, в 2011 году наблюдался стабильный умеренный рост цен на жилую недвижимость. Эта ситуация обусловлена несколькими факторами: оживлением интереса потребителей и повышением платежеспособного спроса, подогреваемого бурным ростом на рынке ипотечного кредитования, а также очень скромными объемами жилищного строительства в 2011 году. С цифрой в 270 тысяч квадратных метров Ярославская область вышла на последнее место по ЦФО.

– Ваш прогноз насчет ярославского рынка недвижимости в 2012 году?

– Делать прогноз на ближайший год достаточно сложно и рискованно, учитывая ожидания ряда аналитиков, предрекающих новый виток кризиса в 2012 году. В целом, с учетом оптимистичных прогнозов, озвученных банкирами в конце прошлой недели (объем ипотеки не меньше, чем в 2011 году, по оптимистичным прогнозам объем выданных кредитов может достигнуть одного триллиона рублей) при условии стабильной политической и экономической ситуации, цены будут продолжать расти. Но особого ажиотажа и сильных потрясений ждать не стоит, рост стоимости жилья, скорее всего, будет приближен к росту инфляции.

– В ноябре-декабре 2011 года цены на вторичном рынке жилья заметно выросли, а что происходит сейчас? С чем это повышение было связано?

– Обычно на рынке недвижимости можно наблюдать два пика активности в течение года: в середине весны и в четвертом квартале. Соответственно, повышение активности потребителей вызывает рост цен на недвижимость. Так что увеличение цен на вторичном рынке в конце года можно было считать ожидаемым и прогнозируемым. К тому же в декабре на вторичном рынке было снято с продаж достаточно много квартир, владельцы которых решили перенести продажу квартиры на 2012 год, ожидая дальнейшего роста цен на недвижимость.

– Говорят, на первичном рынке сегодня жуткий дефицит – квартиры продаются уже на стадии котлована.

– Спрос на первичном рынке на данный момент, действительно, сильно опережает предложение. Продажи чаще всего начинаются одновременно с выходом строителей на площадку. Не менее, чем в девяти строящихся домах проданы все квартиры (в семи из них ведется внутренняя отделка, остальные два также построены более чем на 50%). Во многих домах, находящихся на завершающих стадиях строительства, остались 1-3 квартиры, причем в некоторых только по переуступке. Также есть дома, где построено не более двух этажей, в которых также проданы почти все квартиры (осталось не более 3-4). Все это говорит о том, что предложение на рынке первичного жилья явно недостаточно.

– А насколько сегодня предлагаемые цены отличаются от цен реальных сделок? Насколько велик торг?

– Предлагаемые цены немного выше стоимости реальных сделок. Торг зависит от объекта. Если это, например, ходовая однушка хрущевка, то это будет максимум тысяч 50 рублей. Если это дорогой и не очень ликвидный объект, то торг может быть около 10% от первоначальной цены предложения.

– иНа протяжении многих лет на рынке недвижимости наблюдалась тенденция постепенного роста площади квартир, популярностью пользовались просторные квартиры с множеством комнат. Сегодня большие площади перестали пользоваться спросом, произошло смещение потребительских предпочтений в сторону квартир маленькой площади. Так ли это?

– Для того чтобы ответить на этот вопрос можно оценить уровень предложения квартир, скажем, в октябре и в декабре 2011 года. По данным ООО «метро-Оценка», в октябре на первичном рынке было выставлено на продажу 333 1-комнатных квартиры площадью до 45 квадратных метров включительно. В декабре квартир с аналогичной площадью осталось 145 (то есть меньше половины). Для сравнения предложение однокомнатных квартир площадью от 45,1 до 55 квадратов уменьшилось с 120 в октябре до 109 в декабре. Однокомнатные квартиры большей площади практически не продаются. Что касается предложения двухкомнатных квартир, то лучше всего в рассматриваемый период продавались квартиры площадью до 60 квадратов: их предложение уменьшилось на 52%. Хуже всего продаются квартиры площадью более 80 метров – продано менее 10% квартир, выставленных на продажу в октябре 2011 года. Сходная ситуация наблюдается и среди трехкомнатных квартир: наибольшим спросом пользуются «трешки» площадью не более 80 метров, наименьшим – с площадью более 100 квадратов. Квартиры с числом комнат превышающим три практически не продаются, если брать для анализа данные за третий квартал 2011 года. Таким образом, можно сделать вывод, что предпочтения потребителей полностью отданы одно, двух и трехкомнатным квартирам, площади которых соответствуют рекомендуемым правительством Ярославской области для отнесения жилья к эконом-классу.

– Эксперты говорят, что в начале года будет ценовая стагнация, а потом ближе к выборам начнет расти цена за квадратный метр, к марту 2012 года будет ценовой рывок, и не последнюю роль в этом сыграет дефицит на «первичке». Как вы оцениваете такой вариант развития событий?

– Выборы очень часто вызывают повышенную активность на рынке недвижимости, точнее, так называемый «ажиотажный спрос». Но необходимо отметить, что недавно прошедшие выборы в Госдуму, вопреки ожиданиям, существенно не повлияли на ситуацию на рынке. С другой стороны, это может быть связано с ожиданием именно президентских выборов. В любом случае, в первом квартале этого года цены на недвижимость вырастут. А вот о том, что будет с ценами и спросом на рынке после выборов, сейчас говорить очень сложно. Время покажет.

– Ваш прогноз по нашей экономике и рынку недвижимости в частности? Все худшее осталось позади или еще есть чего бояться?

– В этом вопросе мнения экспертов разделились на два лагеря. Одни считают, что новый виток кризиса на рынке недвижимости стоит ожидать уже во второй половине 2012 года. При этом, необходимо отметить, что представители банковской сферы настроены очень оптимистично и дают прогноз по объему ипотечных кредитов в 2012 году в размере от 800 миллионов до 1 триллиона рублей. К тому, что объем ипотеки в 2012 году будет не меньше, чем в 2011 склоняются даже пессимисты. Скорее всего, ждать в 2012 году серьезных потрясений ни в экономике в целом, ни на рынке недвижимости не стоит. Среди экспертов рынка недвижимости существует мнение, что ждать новый кризис на строительном рынке стоит в 2014-2015 годах. По их мнению, к этому времени будут реализованы практически все, запланированные в текущее время проекты, что вызовет «ценовую войну» среди продавцов. Следствием такой войны и большого объема предложения может стать отложенный спрос. То есть люди будут откладывать покупку квартиры, надеясь, что цены станут еще меньше. При таком повороте событий повторение кризиса 2008 года в строительстве исключать нельзя.

– Недвижимость – один из самых больших активов среднестатистического россиянина. Не секрет, что риелторское сообщество уже не первый год добивается принятия закона «О риелторской деятельности» и легализации профессии. Но пока закон не принят, как действовать покупателям, чтобы не стать жертвой обмана?

– В первую очередь, внимательно читайте договор! Слишком дешевая цена квартиры должна вас насторожить. При покупке квартиры в строящемся доме нужно посмотреть на сайте Департамента строительства наличие у застройщика и подрядчика госрегистрации, лицензии, договора, и проверить, нет ли у застройщика задолженности и срывов сроков заселения. При проведении операций с недвижимостью обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы на объект, а если сделка купли-продажи свежая, будьте особенно внимательны. Можно узнать у соседей о том, кто проживает в квартире, как давно, как характеризуются эти люди. Имеет смысл взять выписку из лицевого счета за коммунальные услуги, за электроэнергию, проверить, нет ли задолженности, кто прописан и как давно. Продажа квартиры по доверенности должна вас серьезно настораживать.

Доверенность риелтору дается лишь на сбор и работу с документами, а не на продажу квартиры. Также можно написать запрос в прокуратуру о лояльности риелтора. Вы можете по предъявлению паспорта за 100-200 рублей взять в БТИ выписку из Государственного реестра о собственнике приобретаемой квартиры. Стоит затребовать технический паспорт, чтобы проверить, нет ли не узаконенной перепланировки. В случае возникновения каких-либо подозрений нужно сразу подать заявление в БТИ о приостановлении сделки. А свой паспорт не нужно давать ни риелтору, ни в залог, никому в чужие руки, даже на минутку. Расчет за квартиру желательно производить после государственной регистрации, а деньги за квартиру платить только хозяину квартиры, а не риелтору. Оплату за квартиру лучше производить через банк после госрегистрации квартиры. Можно использовать банковскую ячейку: деньги кладутся вместе с покупателем (продавцом) под три замка. Один ключ находится у продавца, один у покупателя и один у банка. Взять деньги можно только придя всем вместе.