Рынок загородного жилья: итоги осени

Закончилась осень, которая традиционно считается жаркой порой в недвижимости, особенно в сегменте коттеджных поселков. При этом каждый сезон приносит на рынок свои тенденции. Наступило время подведения итогов осени. Какое из направлений было наиболее востребовано в этом сезоне, какие проекты на рынке загородной недвижимости актуальны, какие коррективы вносят кризисные ожидания, эксперты рассказали 76.ru.

Стагнация продолжается

В один голос ярославские эксперты заявляют, что спрос не способен угнаться за растущим предложением. Восстановление рынка загородной недвижимости до предкризисных параметров точно не случится в ближайшем будущем.

«У людей огромное желание жить в собственном индивидуальном доме, – считает исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ярославский строительный альянс» Владимир Липанов. – Но в сформированном коттеджном поселке с обеспеченной безопасностью, решенными коммунальными вопросами. Люди хотят, чтобы рядом были детский сад, школа, двор, школа искусств, спортивная школа. Если бы это было не так, то мы бы построили поселок в 20 км от Ярославля, а потом думали – а где же наши дети будут учиться? И как мы вообще будем добираться до города?».

В большинстве проектов, вышедших в продажу перед кризисом или во время него, продажа коттеджей еще не завершена. Дело в том, что спрос в кризис сократился примерно в пять раз, а его восстановление происходит очень медленно. Все это проекты классов «бизнес» и «эконом». Застройщики по-прежнему отдают предпочтение участкам без подряда: 52% от общего числа новых проектов. Наибольшим спросом пользуются готовые дома в ближнем радиусе, стоимостью до пяти миллионов рублей (на вторичном рынке – до 3,5 млн) и участки по цене до одного миллиона. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время интерес к участкам без подряда будет падать. Но, по мнению специалистов, этот продукт полностью не уйдет с рынка, поскольку есть достаточно большая группа людей, для которых важную роль при покупке загородной недвижимости играет размер первоначального взноса и возможность поэтапного вложения средств в его строительство.

Элитная недвижимость популярностью не пользуется. В то же время за последние два года на рынок вышел очень большой объем предложения. При этом осень этого года не продемонстрировала подъема покупательской активности.

«Рынок загородной недвижимости сохранил стабильность: на первичном рынке совершались единичные сделки, – рассказывает риелтор Елена Ерофеева. – Активность продаж домов и коттеджей сохраняла уровень аналогичного периода прошлого года. Типичный объект купли-продажи – дом 200 кв. м на участке площадью до 20 соток. Сейчас наибольшей популярностью пользуется бюджетное предложение: домовладения класса «эконом» и земельные участки. Новые проекты, выходящие на рынок, относятся преимущественно к эконом- и бизнес-классу. Можно прогнозировать, что значительных изменений на рынке загородной недвижимости в ближайшем будущем не произойдет. Цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне».

Что продается лучше

Хуже всего сегодня реализуются проекты, где строятся большие дома (до 400 кв. м.) из газобетона или кирпича. По карману девелоперов бьет и серьезное благоустройство территории – мощеные дорожки, цветники, искусственные водоемы, супермаркеты. Результат налицо: продажи стоят – собственники таких проектов постепенно «спускаются с небес», некоторые начинают продавать участки без подряда, чтобы хоть как-то вытащить деньги на продолжение строительства и зарплату сотрудникам.

По данным аналитиков Penny Lane Realty, по итогам третьего квартала 2011 года спрос на готовые коттеджи составил 11%, участки с подрядом – 8%, таунхаусы и многоквартирные дома – 7%. В Penny Lane Realty было зафиксировано резко возросшее количество обращений и показов. На количестве сделок скачок валют отразился пока незначительно. Тем не менее, если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по прогнозам экспертов Penny Lane Realty, это может привести к резкой активизации спроса.

«После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как способ сохранения денег она по-прежнему эффективна, – считает директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. – Ведь единственные ценности, которые остаются незыблемыми в такой ситуации, не финансовые, а те, которые можно потрогать руками: дом, земля, золото».

Важность фактора сезонности снижается

Еще одна тенденция осени – сезонность – перестала быть ярко выраженным фактором, определяющим скачки цен на рынке загородной недвижимости. Ценовая политика девелоперов неодинакова: некоторые с начала года незначительно поднимали цены, большинство сохраняют прошлогодний уровень, так как объективных причин для повышения цен загородный рынок не демонстрирует. Скорее, наоборот. Добавим к этому конкуренцию со стороны вторичного рынка. Причем продавцы «вторички» гораздо охотнее играют на понижение. Вторичные продажи идут и в коттеджных поселках, находящихся в высокой стадии реализации.

По мнению экспертов, главная причина легкой стагнации – нестабильность валютных курсов, напряженная экономическая ситуация, отсутствие ясных прогнозов ее развития. Все эти события тревожат покупателей, а процесс сделки с недвижимостью всегда несколько растянут по времени, что резко увеличивает риски.

К тому же одновременно с возможностями купить неплохой участок по относительно недорогой цене на рынок посыпалось множество предложений, таящих скрытые недостатки, отмечают участники рынка. Например, почти в половине случаев покупателям загородного жилья приходится самостоятельно решать вопросы водоснабжения и канализации на участке.

При выборе загородного дома потенциальному покупателю следует обратить внимание на несколько важных моментов. При выборе земли рекомендуется оценить природное окружение. Важно, чтобы пейзаж вокруг и внутри поселка радовал взгляд. Второе – надежность и опыт девелопера. Убедитесь в том, что у потенциального продавца уже есть успешно завершенные проекты. Это будет гарантией качества и лучшей страховкой от возможных рисков.