Наверное, самый главный вопрос, который предстоит решить тем, кто собирается приобрести собственное жилье, — купить квартиру на вторичном рынке или все же рискнуть и вложиться в строящийся объект, сэкономив несколько десятков тысяч рублей? Но рисковать, возможно, и вовсе скоро не придется, ведь сохранность денежных средств и их возврат теперь гарантирует банк. Обо всех изменениях в сфере долевого строительства рассказали эксперты ПАО Сбербанк на специальной конференции для застройщиков.
Третья сторона
До недавнего времени покупатели жилья как будто ходили на ощупь в темноте: застройщиков много, предложения привлекательные, но гарантий никаких, да и инструментов для детальной поверки надежности строительной компании в руках потребителя нет. Один неверный шаг, неправильно сделанный выбор мог стоить дольщику очень дорого. Именно поэтому закон, регулирующий отношения покупателей жилья и застройщиков, претерпел значительные изменения. В этих отношениях появилась третья сторона — уполномоченный банк.
Уполномоченный банк — банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в особый перечень. Центральный Банк России ежемесячно размещает этот перечень на своем официальном сайте. Первым статус уполномоченного банка получил Сбербанк.
Деньги под защитой
Безусловно, банк всегда косвенно участвовал в процессе строительства. Он кредитовал как покупателя — дольщика, так и самого застройщика. Но со вступлением в силу изменений в законодательстве банк стал играть ключевую роль. Теперь покупатель несет свои деньги не застройщику, а непосредственно в банк, который становится не только местом хранения средств дольщика, но еще и гарантом их сохранности и возврата в случае неисполнения строительной компанией своих обязательств.
Поправки в федеральный закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ вступили в силу 1 июля 2018 года, но пока, в соответствии с дорожной картой правительства, еще действует переходный период.
— Счет эскроу — это специальный банковский счет, — комментирует Светлана Назарова, начальник отдела методологии финансирования недвижимости ПАО Сбербанк, — счет условного депонирования, на котором размещаются денежные средства покупателя для произведения дальнейших расчетов с застройщиком по договору долевого участия.
Как это работает?
Застройщик заключает договор на открытие расчетного счета в уполномоченном банке, например, в Сбербанке. Банк проверяет строительную компанию на соответствие всем требованиям закона. После чего, при выполнении всех условий, финансирует строительство. Привлечение денежных средств физических лиц возможно через открытие счета эскроу в этом же уполномоченном банке. Счет открывается в отношении каждого физического лица на основании договора долевого участия, средства на котором замораживаются. После предоставления застройщиком документов о введении дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности, денежные средства, хранящиеся на счетах эскроу, перечисляются на погашение кредита, оставшаяся часть на расчетный счет строительной компании.
Открытие и ведение счета эскроу в Сбербанке для физического лица абсолютно бесплатно. Застройщика же Сбербанк раз в месяц уведомляет о поступлении денежных средств от дольщика.
А что застройщик?
Выгоды для дольщиков здесь очевидны, ведь, по сути, они больше ничем не рискуют. На плечи банка ложатся новые обязанности: помимо проведения финансовых операций, он проверяет застройщика, контролирует качество выполненных работ и сроки исполнения строительной компанией обязательств. Что же изменилось для застройщика?
Требования к застройщику были ужесточены, но при этом появилась возможность практически полностью финансировать свой проект за счет банковского кредита — до 85%. Так, произведя затраты на приобретение и оформление земельного участка, проектной декларации и получения разрешения на строительство, строительная компания уже может обращаться в Сбербанк за получением займа. Но кредит в соответствии с законом может быть только целевым, и банк полностью контролирует расходование ссуженных средств.
Ниже ставки
Несомненным плюсом для застройщиков станет снижение процентной ставки по выдаваемым кредитам. Процентная ставка будет устанавливаться средневзвешенная, а ее величина зависит от количества привлеченных застройщиком средств. Чем активнее идут продажи квартир, тем ниже становится ставка.
Обеспечением кредита является ипотека земельного участка и построенных квартир. Вся информация о деятельности застройщика теперь будет размещена не на его официальном сайте, а в единой информационной службе жилищного строительства.
Первый пошел
В Сбербанке уже проведена первая пилотная сделка с использованием полного банковского сопровождения.
Отслеживать состояния счетов эскроу и собственного расчетного счета застройщик может через Сбербанк Бизнес Онлайн. Более того, уже сейчас есть возможность создавать в системе карточки договоров, указать всех исполнителей, быстро совершать операции, прикреплять подтверждающие документы и в режиме онлайн контролировать платежи.
