Как не стать обманутым дольщиком

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости гораздо безопаснее сделки в сегменте новостроек. И эта точка зрения вполне объяснима, ведь проблема обманутых дольщиков давно вышла на общероссийский уровень.

Закон о долевом строительстве за время существования уже успел доказать свою несостоятельность: отдельные строительные компании не смогли и не захотели работать по нему. Тут же появились альтернативные схемы, позволяющие застройщикам действовать в обход закона и снижать ответственность перед дольщиками. Это договоры соинвестирования, переуступки права требования, вексельная схема, предварительный договор купли-продажи. Как результат упали объемы строительства, стали появляться все новые и новые волны обманутых дольщиков.

Итак, если вы решили приобрести квартиру в строящемся доме, прислушайтесь к советам, которые дают эксперты рынка недвижимости.

На стадии котлована

Первая схема проста и непритязательна, рассчитана на особо доверчивых граждан. «Будущим участникам долевого строительства демонстрируются зачастую пустые строительные площадки, огороженные забором. При этом деньги с дольщиков берутся в полном объеме в размере стоимости готовой квартиры, – рассказывает адвокат Олег Сухов. – Таким образом, мошенники имеют в запасе значительное время (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что они обмануты».

Без разрешительных документов

Второй способ более изощренный, здесь уже все зависит от грамотности застройщика. Риелтор «Спутник» Артур Насыров советует проверять у застройщика разрешение на возведение жилого объекта и непременно обращать внимание на то, под какой тип строительства выдано это разрешение: под индивидуальную застройку или под многоквартирный дом. Кроме того, эксперт рекомендует заключать со строительной компанией именно договор долевого участия.

«Прочие альтернативные схемы, такие как, например, договор соинвестирования, не способны обезопасить от двойных продаж, – комментирует специалист. – Помимо этого, застройщик должен обозначать реальные сроки окончания строительства дома. Невозможно за год возвести 150 тысяч квадратных метров. Это нереальный объем и заочное введение в заблуждение покупателя жилья».

Двойные продажи

Третий способ, в последнее время встречающийся чаще других, – двойные продажи. «Несмотря на то, что уже почти шесть лет действует закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который обязывает застройщиков регистрировать в государственном Росреестре все сделки по приобретению новостроек, тем не менее по указанному закону работают очень немногие застройщики, – рассказывает Олег Сухов. – Кроме того, стоит также понимать, что один и тот же застройщик может продавать одни и те же квартиры как по указанному закону, регистрируя договоры долевого участия в Росреестре, так и в обход данного законодательства, без регистрации договоров на те же самые квартиры иным лицам. И никогда дольщики не догадаются, что их квартира продана иным лицам».

Юридические игры

Не менее популярны махинации с названием фирмы. Квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием, однако компания юридически является другой. В данном случае дольщики даже не подозревают, что, внося денежные средства за будущее жилье, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет никакого отношения к строительству и реализации дома, если только за исключением схожего названия.

Об основных моментах, на которые стоит обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме, говорит менеджер по рекламе Анастасия Волкова: «Необходимо проверить разрешение на строительство, проектную декларацию, документ госрегистрации права собственности или договора аренды (субаренды) на земельный участок». По словам специалиста, не менее важно проверить, что лицо, заключающее с вами договор, совпадает с лицом, получившим разрешение на строительство, и обладает правами на земельный участок, на котором возводится объект. «Если от имени продавца договор долевого участия в строительстве подписывает лицо по доверенности, запросите оригинал такой доверенности», – резюмирует эксперт.